أصبح قانون الإيجار القديم 2026 من أكثر القضايا العقارية اهتمامًا في مصر، بعد بدء تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 الذي أعاد تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وحدد القيم الإيجارية الجديدة ومدد انتهاء العقود وحالات الإخلاء. ويشرح هذا الدليل أهم الأحكام بطريقة مبسطة، مع أمثلة عملية تساعد الملاك والمستأجرين على فهم حقوقهم والتزاماتهم.
ما هو قانون الإيجار القديم الجديد؟
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به اعتبارًا من 5 أغسطس 2025.
لا يشمل القانون جميع عقود الإيجار الموجودة في مصر، وإنما يسري أساسًا على الأماكن المؤجرة للسكن، والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، والخاضعة لأحكام قوانين الإيجار القديم. أما العقود المحررة وفقًا للقانون المدني بعد تحرير العلاقة الإيجارية، فلا تتحول تلقائيًا إلى عقود إيجار قديم لمجرد طول مدتها.
على مَن يطبق قانون الإيجار القديم 2026؟
يطبق القانون على فئات محددة من الوحدات والعقود، ولذلك يجب فحص العقد قبل حساب الزيادة أو تحديد موعد الإخلاء. وتشمل الحالات الأساسية:
- الوحدات السكنية الخاضعة لقوانين الإيجار القديم.
- المحلات والعيادات والمكاتب وغيرها من الأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير غرض السكن.
- العقود التي امتدت قانونًا إلى أشخاص تتوافر فيهم شروط الامتداد المقررة.
أما العقود الجديدة المحددة المدة وعقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، فلا تُعامل بالطريقة نفسها. كما أن الوحدات غير السكنية المؤجرة لشركات أو أشخاص اعتبارية قد تخضع لتنظيم قانوني مختلف عن الوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
حدد القانون فترة انتقالية قبل انتهاء العقود الخاضعة له، وتختلف هذه الفترة وفقًا لطبيعة استعمال الوحدة.
| نوع الوحدة | الفترة الانتقالية | موعد الانتهاء المتوقع |
|---|---|---|
| الوحدات السكنية | 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون | أغسطس 2032 |
| الوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين | 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون | أغسطس 2030 |
هذه المدد هي الحد الأقصى المقرر للعقود الخاضعة للقانون، ما لم يتفق المالك والمستأجر بالتراضي على إنهاء العلاقة قبل ذلك. كما لا تمنع الفترة الانتقالية الإخلاء المبكر عند تحقق إحدى الحالات القانونية المقررة.
قيمة زيادة الإيجار القديم للوحدات السكنية
ربط القانون حساب القيمة الإيجارية بتصنيف المنطقة التي توجد بها الوحدة. وتتولى لجان الحصر في كل محافظة تقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وفقًا للموقع ومستوى البناء والمرافق والطرق والخدمات والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات.
| تصنيف المنطقة | طريقة الحساب | الحد الأدنى الشهري |
|---|---|---|
| متميزة | 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية | 1,000 جنيه |
| متوسطة | 10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية | 400 جنيه |
| اقتصادية | 10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية | 250 جنيهًا |
القيمة المؤقتة قبل إعلان تصنيف المنطقة
ألزم القانون مستأجر الوحدة السكنية بسداد مبلغ شهري مؤقت قدره 250 جنيهًا إلى حين انتهاء لجان الحصر من أعمالها ونشر قرار تصنيف المنطقة. وبعد صدور القرار تُحسب القيمة النهائية وفقًا للتصنيف، وتُسدد الفروق المستحقة على أقساط شهرية خلال المدة التي حددها القانون.
مثال عملي لحساب الإيجار الجديد
إذا كانت القيمة الإيجارية القانونية الحالية لشقة تساوي 60 جنيهًا شهريًا، فإن الحساب يختلف باختلاف تصنيف المنطقة:
| المنطقة | نتيجة المضاعفة | القيمة المستحقة |
|---|---|---|
| متميزة | 60 × 20 = 1,200 جنيه | 1,200 جنيه |
| متوسطة | 60 × 10 = 600 جنيه | 600 جنيه |
| اقتصادية | 60 × 10 = 600 جنيه | 600 جنيه |
إذا كان ناتج المضاعفة أقل من الحد الأدنى المقرر للمنطقة، فيتم تطبيق الحد الأدنى. فمثلًا، إذا كانت الأجرة القانونية 30 جنيهًا في منطقة متميزة، يكون ناتج المضاعفة 600 جنيه، ولكن المبلغ المستحق يصبح 1,000 جنيه لأنه الحد الأدنى لتلك الفئة.
زيادة الإيجار القديم السنوية بنسبة 15%
بعد تحديد القيمة الإيجارية الجديدة، تزداد هذه القيمة سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%. ويتم حساب الزيادة على آخر قيمة مستحقة، وليس على قيمة الإيجار القديمة قبل تطبيق القانون.
| السنة | القيمة التقريبية عند بدء الإيجار من 1,000 جنيه |
|---|---|
| القيمة الأساسية | 1,000 جنيه |
| بعد أول زيادة سنوية | 1,150 جنيهًا |
| بعد ثاني زيادة سنوية | 1,322.50 جنيه تقريبًا |
يوضح المثال أن الزيادة تراكمية؛ إذ تُحسب نسبة كل عام على قيمة العام السابق. وقد تختلف قيمة الفروق أو توقيت استحقاقها بحسب تاريخ صدور قرار تصنيف المنطقة وإجراءات تطبيقه في المحافظة.
زيادة إيجار المحلات والعيادات والمكاتب
بالنسبة إلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، تصبح القيمة الإيجارية القانونية خمسة أمثال القيمة السارية، ثم تزداد سنويًا بنسبة 15%.
فإذا كانت القيمة الإيجارية القانونية لمحل مؤجر لشخص طبيعي 400 جنيه شهريًا، تصبح القيمة بعد تطبيق المضاعفة 2,000 جنيه، ثم ترتفع بعد أول زيادة سنوية بنسبة 15% إلى 2,300 جنيه.
لكن يجب التأكد من صفة المستأجر في العقد؛ لأن الحكم الخاص بخمسة أمثال القيمة الإيجارية يتناول الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، ولا يصح تطبيقه تلقائيًا على كل شركة أو شخص اعتباري.
حالات إخلاء الوحدة قبل انتهاء الفترة الانتقالية
أضاف القانون حالتين يمكن عند تحقق إحداهما مطالبة المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء الوحدة قبل انتهاء مدة السبع أو الخمس سنوات:
- ترك الوحدة مغلقة: إذا ثبت ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
- امتلاك وحدة بديلة: إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يمتلك وحدة قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المعد له المكان المؤجر.
وتستمر كذلك حالات الإخلاء المقررة في القوانين الأخرى، مثل الامتناع عن سداد الأجرة بعد اتخاذ الإجراءات القانونية، والتأجير من الباطن أو التنازل بالمخالفة للقانون، واستعمال الوحدة في نشاط مخالف، وإحداث أضرار جسيمة بالعقار، متى توافرت شروط كل حالة وثبتت أمام الجهة القضائية المختصة.
هل يحق للمستأجر الحصول على وحدة بديلة؟
قرر القانون أحقية المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في التقدم للحصول على وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، بطريق الإيجار أو التمليك، وفقًا للقواعد والشروط والأولوية التي تحددها الجهات المختصة.
ولا يعني ذلك حصول كل مستأجر تلقائيًا على وحدة مجانية؛ بل يتطلب الأمر تقديم طلب واستيفاء الشروط والمستندات واختيار نظام التخصيص، مع تقديم الإقرارات المطلوبة بشأن إخلاء وتسليم الوحدة القديمة عند صدور قرار تخصيص الوحدة البديلة.
مستندات يجب تجهيزها
- صورة بطاقة الرقم القومي.
- عقد الإيجار القديم والمستندات الدالة على امتداده إن وجدت.
- إيصالات سداد الإيجار أو ما يثبت عرض الأجرة قانونًا.
- مستندات الحالة الاجتماعية ومحل الإقامة والدخل وفقًا لشروط الجهة المختصة.
- الإقرار المطلوب بإخلاء الوحدة القديمة عند تخصيص البديل.
حقوق المالك بعد تطبيق القانون
- الحصول على القيمة الإيجارية الجديدة والزيادة الدورية المقررة.
- طلب الفروق المستحقة بعد صدور قرار تصنيف المنطقة وفقًا للقواعد القانونية.
- استرداد الوحدة عند انتهاء الفترة الانتقالية ما لم يتفق الطرفان على عقد جديد.
- اللجوء إلى القضاء عند تحقق إحدى حالات الإخلاء.
- الاتفاق مع المستأجر على إنهاء العلاقة أو تحرير عقد جديد بالتراضي.
حقوق المستأجر والتزاماته
- الاستمرار في شغل الوحدة خلال الفترة الانتقالية ما لم يتحقق سبب قانوني للإخلاء.
- معرفة التصنيف الرسمي للمنطقة وطريقة احتساب الأجرة.
- الاحتفاظ بإيصالات السداد أو إثبات عرض الأجرة قانونيًا عند رفض المالك استلامها.
- التقدم للحصول على وحدة بديلة وفق الشروط المعلنة.
- سداد القيمة الإيجارية والزيادات والفروق المستحقة في مواعيدها.
- تسليم الوحدة عند انتهاء المدة القانونية أو صدور قرار التخصيص البديل وفقًا للإقرار المقدم.
هل يمتد عقد الإيجار القديم إلى الورثة؟
تحديد من امتد إليه عقد الإيجار لا يعتمد على صلة القرابة وحدها، بل يتأثر بشروط الإقامة أو استعمال الوحدة وطبيعة النشاط وتاريخ وفاة المستأجر الأصلي والأحكام القانونية والقضائية المنظمة لكل حالة.
ومن ثبت له الامتداد القانوني يظل خاضعًا للمدة الانتقالية المقررة في القانون الجديد. لذلك لا يكفي القول إن الشخص أحد الورثة، كما لا يصح افتراض انتهاء حقه دون مراجعة عقد الإيجار ومستندات الإقامة أو النشاط.
ماذا يفعل المالك والمستأجر الآن؟
خطوات مهمة للمالك
- جمع عقد الإيجار ومستندات ملكية العقار.
- متابعة قرار المحافظة الخاص بتصنيف المنطقة.
- إخطار المستأجر بالقيمة المطلوبة بطريقة يمكن إثباتها.
- إصدار إيصال واضح عن كل مبلغ يتم استلامه.
- عدم اتخاذ إجراءات إخلاء ذاتية بعيدًا عن القانون.
خطوات مهمة للمستأجر
- الاستمرار في سداد الأجرة والحصول على إيصالات.
- التحقق من التصنيف الرسمي بدلًا من الاعتماد على مطالبات شفهية.
- تجهيز المستندات المطلوبة عند الرغبة في التقدم لوحدة بديلة.
- دراسة البدائل السكنية أو التجارية قبل انتهاء الفترة الانتقالية بوقت كافٍ.
- مراجعة محامٍ عند وجود نزاع حول الامتداد أو الإخلاء أو قيمة الأجرة.
أسئلة شائعة عن قانون الإيجار القديم 2026
هل انتهى الإيجار القديم بالفعل؟
لم تنتهِ جميع العقود فور صدور القانون؛ فقد تقررت فترة انتقالية مدتها سبع سنوات للوحدات السكنية وخمس سنوات للأماكن غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين، ما لم يتم الإنهاء بالتراضي أو يتحقق سبب قانوني للإخلاء قبل ذلك.
هل يستطيع المالك زيادة الإيجار إلى سعر السوق؟
لا يحق للمالك فرض سعر السوق بإرادته المنفردة على العقد الخاضع للقانون القديم خلال الفترة الانتقالية؛ تُحسب القيمة وفق المضاعفات والحدود الدنيا وتصنيف المنطقة والزيادة السنوية المقررة، إلا إذا اتفق الطرفان على عقد جديد.
ماذا يحدث إذا رفض المالك استلام الإيجار؟
يجب على المستأجر عدم التوقف عن السداد، واستشارة محامٍ بشأن عرض الأجرة وإيداعها بالطريق القانوني المناسب، مع الاحتفاظ بما يثبت العرض أو الإيداع لتجنب اعتباره ممتنعًا عن السداد.
هل الوحدة المغلقة تُسحب تلقائيًا؟
لا يتم الإخلاء بمجرد ادعاء أن الوحدة مغلقة؛ يجب إثبات تركها مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، ثم اتباع الإجراءات القانونية المقررة.
هل امتلاك المستأجر شقة أخرى يؤدي إلى الإخلاء؟
قد يكون امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه سببًا للإخلاء وفق شروط القانون، لكن المسألة تحتاج إلى إثبات الملكية وصلاحية الوحدة البديلة للغرض ذاته، ولا يُفترض تحققها بمجرد وجود نصيب ميراثي غير مفرز أو عقار غير صالح للاستعمال.
هل ينطبق القانون على عقد إيجار مدته 59 سنة؟
مدة 59 سنة وحدها لا تجعل العقد إيجارًا قديمًا. يجب مراجعة تاريخ تحرير العقد والقانون الذي يخضع له وبنوده؛ لأن العديد من العقود محددة المدة تخضع للقانون المدني ولا تشملها أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025.
الخلاصة
أعاد القانون رقم 164 لسنة 2025 تنظيم الإيجار القديم من خلال فترة انتقالية تنتهي بعدها العقود الخاضعة له، مع زيادة القيمة الإيجارية وفق تصنيف المناطق وفرض زيادة سنوية بنسبة 15%. وفي الوقت نفسه، حدد حالات للإخلاء وأتاح للمستأجرين التقدم للحصول على وحدات بديلة وفق الضوابط المعلنة.
والنقطة الأهم أن تطبيق القانون لا يعتمد على العناوين المتداولة في الأخبار، بل على نوع العقد وصفة المستأجر وقرار تصنيف المنطقة والمستندات الخاصة بكل حالة. لذلك ينبغي للمالك والمستأجر توثيق السداد ومتابعة القرارات الرسمية وتسوية الخلافات قانونيًا.
للمزيد من المعلومات الرسمية، يمكن مراجعة قرار مجلس الوزراء بشأن قواعد عمل لجان حصر وتصنيف المناطق.
تابع مجلة البوصلة العقارية للاطلاع على أحدث القوانين والقرارات العقارية، وأدلة البيع والشراء والاستثمار في السوق المصري.
